By intermediary
不動産取引において、仲介と買取の違いをこちらで確認いたしましょう。
それぞれにはメリットとデメリットがあり、その違いを理解することで、お客様の物件がどちらに当てはまるのかがわかりやすくなります。またお問い合わせでも、各手続きの種類や契約内容も踏まえて、詳しく丁寧に解説いたしますので、事前知識としてこちらをご覧ください。
不動産仲介について
不動産仲介とは、売主様と買主様をつなぐことを指します。仲介を始める際に、まず3タイプのいずれかで媒介契約を交わす必要があり、これがないと仲介を始めることができません。
当社では、基本的に専任媒介契約を推奨しておりますが、状況によって使い分けているケースもあります。
物件の価格設定で、基本的に自由に設定できるため、市場価格を参考にしながら、そこに少し上乗せして販売することもできます。その価格で買い手が見つかればお客様にとって儲けになりますが、買い手もある程度の調査を経てきていることもあるため、なかなか希望価格にならないことも多いです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 何社と契約できる？ |
複数社と契約可能 ※依頼した会社を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型があり |
1社の仲介業者のみの契約 | 1社の仲介業者のみの契約 |
| 自分で買い手を 探してもいい？ |
自分で購入者を探しても良い | 自分で購入者を探しても良い | 自分で購入者を探すことはできない |
| 契約の有効期限 | 当事者間で自由に取り決め可能 |
最大3か月 ※更新は依頼者から申出がある場合のみ可能 |
最大3か月 ※更新は依頼者から申出がある場合のみ可能 |
| REINS(注1)への登録 | 任意 | 義務あり ※契約締結日から7日以内 |
義務あり ※契約締結日から5日以内 |
| 業務状況の報告 | 任意 | 義務あり ※2週間に1回以上の報告 |
義務あり ※1週間に1回以上の報告 |
（注1）「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
早期に現金化しなくても良く、売れるまでじっくり販売したい売主様は、売主様のご希望金額を優先し販売しますので、買取り価格より高く販売できる可能性もあります。（エリア、建物状況などで変動します）
通常、仲介での販売価格は3ヶ月間で売却できる金額で査定を行っています。
しかしながら、必ず3ヶ月以内で売却できない事も少なからずあります。
3ヶ月以上期間がかかってしまった物件は売れ残り感が出てしまい、更に売りにくくなってしまいます。
結果、査定価格より金額が低くしないと買主様がみつからない事もあります。
いつ売却できるかわからないため、住み替え先をみつける計画が立てにくくなります。
仲介の場合、広く広告活動を行って、買主様をみつけるため当然ご近所にも不動産を売りに出していることがわかってしまいます。
仲介の場合仲介手数料が発生します。仲介手数料は売却価格が400万円以上の場合、売却価格×３％＋6万円＋消費税がかかります。
仲介の場合、一般のお客様が買主になる事がほとんどです。売り出しには建物内の内覧が必須です。
売主様が居住中の場合、ご自分が生活している空間へ不特定多数の方をご案内しなければなりません。
また、お部屋の中の使用状況等が悪い場合、買主様の印象も悪くなってしまう場合があります。
仲介の場合、不動産売買において売主様は必ず契約不適合責任を負う義務があります。
その不動産の契約に適合しない不具合がある場合に、負うべき賠償責任です。
この契約不適合責任は、売却し引渡しをした後にも責任を負う必要があります。
不動産買取について
お客様の所有している物件を不動産会社が直接買う行為が不動産買取になります。1か月以内に現金化したい方や、訳アリ物件の処理に困っているなど、リスクあるような物件では、一般の買い手様では買えないケースも多く、不動産業者に買い取ってもらうことによって、お客様にとってのリスクが払拭されるようになります。一般の中小規模不動産会社では、銀行からの融資を経てから買取を決定するケースもありますが、当社は大手企業による資本がありますので、当社の稟議だけで買取を決定することができます。
買取の場合は、弊社が買主となるため、仲介手数料が不要となります。
買取の場合は、弊社が直接購入をおこなうことから売主様の希望条件に沿った売却手続で進めることが可能となり、売却後のスケジュールが決まっている売主様にとっては、大きなメリットがあるといえます。
特に、住まいの買い換え先が決まっている場合や相続税の納税期限が決まっている場合など不動産をできるだけ早く現金化したい場合には、仲介より買取の方が早く売却手続きが完了できるためおすすめです。
通常、仲介の取引においては、売主には設備修復責任や契約不適合責任の義務が発生し、不動産の引渡し完了後、一定期間内に不動産の契約の内容に適合しないもの（欠陥や不具合など）や設備の故障が見つかった場合には、売主の負担で修復をおこなうことが必要となります。
一方で、買取での売却の場合は、弊社が買主となることで、欠陥や不具合を踏まえた上で、購入しますので、売主様の義務となる設備修復責任や契約不適合責任を免責とした契約条件が多く、後の面倒なトラブル発生のリスクを回避することが可能となります。
付帯設備表を作成して頂きますので、現状で故障又は不具合のある物は告知ください。
仲介での売却の場合は、購入希望者の内覧希望はできるだけ受け付けて、都度、内覧をしてもらわなければなりません。
一方、買取の場合は、弊社が現地確認などをおこない、その後は、内覧の必要がありません。
そのため仲介の場合に比べて時間や労力の負担が軽減でき、見知らぬ人をご自宅へ立ち入らせる事も防げます。
仲介での売却の場合、インターネット媒体への掲載、新聞の折り込みチラシの配布などの各種広告媒体を通じて広く広告・販売活動をおこないます。
一方、買取での売却の場合は、買主である不動産会社と直接取引をするので、販売活動が不要となるため周囲に不動産を売却していることを知られる可能性が低いといえます。
購入した不動産に付加価値をつけた上で、再度販売することを前提として購入（買取）をおこないます。
そのため再度売却（販売）する際のリスクや事業経費を想定するため、不動産の状況に応じた買取価格となります。
また、売主の売却ご希望条件に沿った、売却スケジュールで進めることや前述の設備修復責任・瑕疵（かし）担保責任を免責とする契約条件とするなど売主に大きなメリットとなる反面、そのリスクが生じるため、仲介の場合と比較すると一般的には売却価格が低くなることがあります。
購入した不動産に建物を建築したり、リノベーションなどの付加価値をつけた上で、再度販売することを前提としていますので、建物が破損していたり、室内の使用状況がよくない状態の不動産でも大抵は買取が可能となりますが、再建築が不可能な不動産や擁壁が老朽化している不動産など、再度販売することが難しいと判断される場合には買取ができないこともあります。
仲介と買取の比較
これまで見てきたそれぞれの特徴を踏まえて、各項目で比較してみていきましょう。
表として見ることで、お客様の物件を売却した際にどちらに当てはまるのかがわかりやすいかと思います。
| 不動産仲介での売却 | 不動産買取での売却 | |
|---|---|---|
| 買主 | 主に一般の個人のお客様 | 査定を依頼した不動産会社 |
| 売却までの期間 | 不動産会社が買主を探すため買取の場合よりも売却完了するまで時間がかかる（おおよそで3ヶ月を想定） | 不動産会社が購入するため基本的に即時手続きが完了できる |
| 売却金額 | 不動産市場の相場価格で売却できる可能性がある | 不動産市場の相場価格よりも低い場合がある |
| 手数料 | 買主を不動産会社が探すという売却方法のため仲介手数料がかかる | 買取の場合は、不動産会社が買主となるため、仲介手数料が不要 |
| その他メリット |
・売却期間中も住み続けることができる ・自ら値段を決めることもできるため相場以上の価格で売れる可能性もある |
・契約がシンプル ・物件を売却しようしていることが周囲へ知られにくい |
希望価格で買ってくれる方を時間を使って探す手段となり、時間を特に気にしない方で、金額を重視したい方は仲介が向いていると言えます。当然価値のある物件にはこちらから仲介を提案させていただくこともございます。焦らずじっくりと時間をかけて価格重視で売りたい方におすすめです。
急いで物件を手放さなければならない状況や、どうしてもすぐに現金化したい方にとっては、買取が向いています。
市場価格で値段を判断するため、希望の金額に沿えないケースがありますが、故障や不具合のある物件、ローン返済ができなくなってしまった場合でも、不動産会社が直接買取することで、早期買取が可能です。
SUGGESTIONS FROM US
買取と仲介のいいとこどり
「不動産をできるだけ高く売却したいけれど売れるか心配」「いつまでも待っても売れないと困る」など、不動産売却においてこのようなお悩みを持つ方は多くいらっしゃいます。
『買取保証付仲介』を利用することで、仲介を利用した売却への不安を払拭して売却を進めることができます。「いいとこどり」の不動産売買は『買取保証付仲介』だけです。
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